מדוע עסקת קומבינציה כדאית?

טרם נתחיל לתת דגשים בעסקת קומבינציה, כדאי שתבינו מדוע עסקת קומבינציה זו היא כדאית. ישנם שני יתרונות בולטים מאוד מעסקה זו והם: מיסוי ותמורה.

• מצידו של בעל הקרקע: ברוב המקרים, עסקת מכירת קרקע רגילה ופשוטה תצא פחות משתלמת מאשר עסקת קומבינציה. התמורה שיקבל בעסקת קומבינציה היא גבוהה בהרבה מאשר מכירת הקרקע במזומן, על כן התמורה שבעל הקרקע מקבל היא נכס בנוי שמניב תשואה באופן פאסיבי לבעל הנכס. נוסף על כך, ישנו הבדל בשיעור המס עליו יהיה לשם אם ימכור את הקרקע בעסקת מזומן. מכיוון שבעסקת קומבינציה מדובר במכירה חלקית של הקרקע, הוא ישלם מס שבח רק בעבור אותו החלק שנמכר.
• מצידו של הקבלן/יזם: היתרון המשמעותי עבורו הוא שאינו נדרש לגייס הון עצמי גבוה מאוד לצורך תחילת בנייה. בעסקת קומבינציה, היזם/ הקבלן בעצם משלם לבעל הנכס בשירותי בנייה ומספק לו יחידות דיור מוגמרות ובנויות . שכבר יכולות לעמוד מיד להשכרה . יתר על כן, עסקת קומבינציה מעניקה לקבלן או היזם חיסכון אדיר בהוצאות עבור מימון. אז גם הקבלן חוסך עלויות , אך גם בעל הקרקע חוסך מיסים לרשויות בעיקר מס שבח , וכןמקבל דירות בשווי גבוה יותר.

דגשים בעסקת קומבינציה – מה הם?

טרם תחתמו על עסקת קומבינציה עם הקבלן, ריכזנו עבורכם מספר דגשים בעסקת קומבינציה אשר יוכלו לעזור לכם:

1. מיצוי זכויות בנייה – כדי לוודא שבעל הקרקע יוכל להפיק את מירבי הרווח מהעסקה, יש לבדוק שהקבלן או היזם ממקסמים את כל הקשור בבנייה. כלומר, מבחינת מיקסום מספר יחידות הדיור, מימוש כל זכויות הבניה , והצמדה לכל דירה חניות מחסנים וכו
2. קבלת ביטחונות – יש לוודא שלקבלן ישנם ביטחונות פיננסיים מספקים כדי לוודא שיוכל למלא את כל התחייבויותיו וחובותיו לבעל הקרקע.
3. תנאים מתלים – על ההסכם לכלול מספר תנאים שבאם יופרו, העסקה תתבטל או תהיה נתונה לביטול. הצבת תנאים אלו תבטיח לשני הצדדים שהצד השני יפעל ככל יכולתו כדי לקיים את העסקה. מצד שני, תנאים אלו מעגנים את הזכויות של כל צד ומגינים על זכויותיהם במקרה של ביטול העסקה.
4. אחוז הקומבינציה – במילים אחרות, כוונה פה היא למספר יחידות הדיור שזכאי להן בעל הקרקע על פי ההסכם של עסקת קומבינציה. אחוז זה נגזר מיחס הין ערך שווי הקרקע לבין עלות הבנייה עבור מ"ר בפרויקט הנ"ל. בסעיף זה על שני הצדדים לוודא שהאחוז הקומבינציה אכן משתלם וראוי לעשות עימו עסקה שתהיה הוגנת כלפי שני הצדדים. שכן מדובר על שותפות ארוכת טווח
5. לוח זמנים – נסכם הקומבינציה צריך לכלול יעדים ומועדים ברורים ככל הניתן. על הזמנים להיות מפורטים. הוא צריך להיות תקף לתקופת קבלת הרישיונות הנדרשים לביצוע הבנייה וכמו כן, לצורך שירותי הבנייה. על ההסכם להכיל בתוכו סעיף המיועד לפיצויים לבעל הקרקע במקרה של חריגה מהזמנים או הפעלת סנקציות אחרות על היזם או הקבלן. כגון דמי שכירות במקרה של איחור.
6. רישום בית משותף – במקרה בו מדובר על בית משותף, צריך לקבוע סעיף בהסכם שהיזם או הקבלן אחראיים על רישום הבניין או המבנה כבית משותף. כל זאת תוך הקפדה על רישום יחידות הדיור על בעלי הקרקע, נוסף לכך הצמדותיהן על שמו.