מהי עסקת קומבינציה?

רגע לפני שתבינו מהם יתרונותיה וחסרונותיה של עסקה זו, כדאי שתבינו מהי עסקת קומבינציה. אז כשמדברים על עסקת קומבינציה, זהו בעצם מודל של סחר חליפין. הסחר מתנהל בין בעל הקרקע לבין היזם או הקבלן. לאחר משא ומתן שני הצדדים קובעים הסכם בו קובעים את הזכויות של כל אחד מהצדדים. זאת אומרת, בעל הקרקע מציע את הקרקע שלו ,  והיזם או הקבלן, בתמורה ובמקום תשלום, בונה על השטח שניתן לו ונותן חלק מיחידות הדיור שנבנו, אותו קבעו מראש לבעל הקרקע.

אילו סוגים של עסקת קומבינציה קיימים?

לאחר שהבנתם מהי עסקת קומבינציה, כעת נסביר על אילו סוגים קיימים של עסקאות. קיימים שני סוגים וההבדל העיקרי ביניהם הוא הסיכון אותו לוקחים הצדדים והסיכון על הרווח העתידי הפוטנציאלי. ראשית, עסקת קומבינציה באחוזים (כינוי אחר עסקת קומבינציה ב"עין" )– זוהי האופציה הקלאסית ביותר והכי נפוצה בתחום הנדל"ן. בסוג זה של עסקה, מחליטים שני הצדדים, בעל הקרקע והיזם או הקבלן, לאחר משא ומתן ועפי המקובל באיזור , את מספר האחוזים אותם יקבל בעל הקרקע מתוך יחידות הדיור שעתידות להיבנות ודהיינו את  גובה האחוז.      

גובה האחוז מושפע מערך הקרקע. ככל שערך הקרקע יהיה יקר וגבוה יותר כך גם ערך האחוזים יהיה בהתאם.

סוג אחר הוא עסקת קומבינציה נטו – זוהי עסקה בעלת סיכון נמוך לטובתו של בעל הקרקע מאשר המסלול הקלאסי.

בעסקה זו הקבלן יתן לבעלי הקרקע הרבה פחות אחוזים, אך מנגד ישלם בנוסף את המיסים שאמורים לחול על בעלי הקרקע למשל את היטל ההשבחה לעירייה  . זוהי עסקה שנשמעת בטוחה אך היא בהחלט פחות רווחית. שכן בעל הקרקע ישלם יותר מס שכן המיסים שהקבלן ישלם במקומו גם כן חייבים במס דהיינו "גילום מלא"  וכך בל הקרקע יישאר עם הרבה פחות אחוזים    

האם עסקת קומבינציה בעלת יתרונות?

רכזנו עבורכם את היתרונות של עסקת קומבינציה:

• מצידו של בעל הקרקע – זוהי תמורה גבוהה יותר ואף משתלמת יותר כיוון שהיא מושקעת ומניבה לטווח הארוך, מאשר שהיה מקבל בעסקת מכר רגילה.
• מצידו של היזם או הקבלן – אינו נדרש לגייס הון עצמי גדול, יכול להוציא את הפרויקט לפועל כמעט באופן מידי.
• מיסוי – מפני שישנם שני צדדים לעסקה, המיסים נחלקים על שני הצדדים, דבר המפחית את עלויות המיסים עבור כל צד.

האם ישנם חסרונות עבור עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה נשמעת כמו עסקה חלומית עם תמורה טובה וזוהרת. אבל חשוב שתכירו גם את הדגשים  שבעסקה:

• חשוב לקבוע מראש את אחוז הקומבינציה שיהיה ריווחי ל 2 הצדדים , שכן מדובר על שותפות ארוכת טווח והעסקה צריכה להיות כדאית לשניהם.
• חסרון מצד בעכלי הקרקע הוא שבניגוד לעסקת מזומן , במקרה של עסקת קומבינציה התשלום הוא דחוי ויתקבל רק בעוד מספר שנים עם השלמת בניית הפרוייקט
• מצידו של בעל קרקע – חשוב לקבל בטחונות מתאימים דהיינו ערבות בנקאית בשווי הדירות הבנויות שמגיעות לבעלי הקרקע