מהי עסקת קומבינציה עם קבלן?

טרם נדון במה היא עסקת קומבינציה עם קבלן, נסביר תחילה מהי עסקת קומבינציה. עסקת קומבינציה היא כמו סחר חליפין. בה צידו של בעל הקרקע, מציע את נחלתו באופן חלקי ממנה, בעוד שצידו של הקבלן יציע את אותו החלק מסך יחידות הדיור יבנו בעתיד בחלקתו של בעל הקרקע. עסקת קומבינציה היא המוכרת ביותר והנפוצה ביותר בזמננו גם כן.

האם עסקת קומבינציה עם קבלן היא כדאית?

ובכן, ברוב המקרים היא בהחלט כדאית. עסקת קומבינציה עם קבלן היא העדיפה. עם זאת, מומלץ לבדוק על הקבלן עימו בוחרים לעשות שותפות על הקרקע. כמו כן, תשובה זו היא סובייקטיבית מאוד. כלומר, כל מקרה לגופו. לא בכל מקרה עסקה זו תהיה המומלצת ביותר. כאשר אתם עומדים לפני משא ומתן עם הקבלן שמציע לכם לעשות עימו עסקת קומבינציה, תוודאו שאתם מכסים בשיחתכם את הסעיפים הבאים:

1. אחוז הקומבינציה – יש לקבוע מראש את מספר היחידות דיור שיישארו בידכם לאחר תום הבניה. ככל שהמיקום בו בונים את יחידות הדיור הוא מבוקש יותר, כדאי לכם להגיע להסכם של אחוזים גבוהים יותר ככל הניתן. במילים אחרות, עליכם להגיע להסכמה מהו מספר הדירות שיוותר אצלכם.
2. זכויות מכירת הדירות שעתידות להיות בבעלותכם – כמו בכל עסקה עליכם לדרוש ולהתעקש על הזכויות שלכם בעניין. האינטרס של הקבלן הוא להגביל את זמן מכירת הדירות שבידיכם. זאת על מנת למנוע תחרות שעלולה לקרות אם תרצו למכור את דירותיכם. מקובל למכור את הדירות מיד עם קבלת המפתח.
3. ערבויות הקבלן – כיוון שמדובר בעסקה בעלת סיכון יותר גבוה שיש לשני הצדדים מה להפסיד, ובעיקר לכם בעלי הקרקעות. כדאי מאוד לבקש ערבויות ולהסכים על גובה הערבות. זאת בשביל להבטיח שהקבלן יעמוד בהתחייבויותיו. מקובל לבקש ערבות בנקאית בשווי הדירות הבנויות.

מהו היתרון העיקרי עבור הקבלן בעת ביצוע עסקת קומבינציה עם קבלן?

היתרון העיקרי והחשוב ביותר כשמבצעים עסקת קומבינציה עם קבלן הוא שהקבלן חוסך עלויות מימון . היתרון העיקרי הזה הוא לטובתו של הקבלן. מה שקורה במצב זה, שהקבלן לא צריך לרכוש את כל הקרקע במזומן . בשל העובדה שהוא חוסף את עלויות המימון ואת התשלום בגין המגרש  , אזי מנגד הוא יכול לשפר את הצעתו בעלי הקרקע ולתת להם אחוזים מהפרוייקט הבנוי בשווי  דירות  יותר גבוה . כמו כן, דבר זה מפחית את הסיכון אותו לוקח הקבלן בעת עשיית עסקת קומבינציה. אין לקבלן כל צורך לגייס הון התחלתי גדול מאוד.

עסקת קומבינציה עם קבלן – אילו סוגי עסקאות יש?

כאשר מתכננים לעשות עסקת קומבינציה עם קבלן, חשוב לדעת שישנם שני סוגי עסקאות שאפשר לעשות.

• עסקת מכר חלקי – זוהי עסקת סחר חליפים בו הקבלן מקבל מבעל הקרקע נתח מסוים מהשטח שיש לו, בתמורה לכך הוא נותן לבעל הקרקע נתח מהבנייה הסופית של יחידות הדיור. מפני שמדובר בעסקת סחר לכל דבר על פי רשויות המס בישראל, מחויב בעל הקרקע לשלם את מס השבח  ,היטל ההשבחה ומעמ על שירותי הבניה
• עסקת תמורות – זוהי אופציה שפחות נפוצה ופחות דוגלים להשתמש בה. בעסקה זו הקבלן מקבל את כל הקרקע של בעל הקרקע ובונה עליה את הנכסים. בתמורה לכך שבעל הקרקע נתן את כל המגרש , הוא מקבל מכל דירה שתימכר בעתיד את חלקו בפרוייקט , דהיינו שותפות לכל דבר לעניין

חסרונות בולטים בעסקה מסוג זה שמס השבח יהיה הרבה יותר גבוה, וכן בעל הקרקע מפסיד פה חלק מהמע"מ.