אנו מאמינים שיצא לכם לשמוע לא פעם אחת בחייכם אודות עסקת קומבינציה, כאשר אנחנו מדברים על עסקת קומבינציה אנו מדברים על מלאכת מחשבת של ממש אשר בעיניי רבים נחשב לאחת מן עסקאות הנדל"ן המסובכות ביותר. יחד עם זאת והיות ומדובר בעסקה לא פשוטה מדובר בעסקה שכיחה ופופולרית הטומנת בחובה לא מעט יתרונות למשקיע. קבוצת גביש פה על מנת לענות לכם על כל השאלות.
מה זה עסקת קומבינציה: יורדים לעובי הקורה
אם יורדים לעובי הקורה אנו מגלים כי עסקת קומבינציה היא אחת מן העסקאות הפופולריות והשכיחות ביותר במדינת ישראל. עסקת קומבינציה היא למעשה עסקה המתבצעת בין בעלי קרקעות לבין קבלנים ושאר יזמי נדל"ן. כאשר אנחנו מדברים על העסקה אנו מדברים על סקה אשר במהלכה הגורם המחזיק בבעלות על הקרקע מוכר חלקים מסוימים ממנה אל יזם הנדלן ו/או אל הקבלן בתמורה לנתח מסווים מהנכס שעתיד להיבנות על גבי הקרקע הקיימת.
למעשה אם אנחנו נפשט את הדברים אנו נבין שמדובר בעסקת חליפין לכל דבר אשר במהלכה אדם נותן את הקרקע שלו אל יזם ו/או קבלן במטרה שאותו אדם יבנה על הקרקע ובאותה נשימה הקבלן מקבל קרקע מוכנה לבנייה ללא הצורך בהשקעת הון רציני. עסקת קומבינציה אשר נעשית בצורה מקצועית וחכמה ובליווי של בעל מקצוע יכולה להיות אפיק משתלם עבור שני הצדדים ולהניב תשואות נאות.
מה הם היתרונות?
אנשים רבים תוהים מה הם היתרונות הגלומים בעסקאות קומבינציה, כאשר אנחנו מדברים על עסקאות קומבינציה אנו רואים לא מספר יתרונות אשר הופכים אותם לבחירה הטבעית בקרב לא מעט קבלנים, יזמים ובעלי קרקעות. בין היתרונות אנו רואים:
- יתרונות ליזם – היזם יכול להוציא לפועל פרויקט גדול על גבי שטח של נותן הקרקע מבלי לגייס ולסכן הון רב לשם רכישת הקרקע כך יוכל להשקיע את הכסף ואת מרבית המשאבים החשובים בפיתוח ובהצלחת הפרויקט.
- יתרונות לבעל הקרקע – אם בעל הקרקע היה מוכר את הקרקע שלנו בעסקת מכר רגילה הרי לו שהוא היה מרוויח הרבה פחות מאשר היה נכנס אל עסקת קומבינציה. לעומת זאת בעסקת קומבינציה בעל הקרקע נהנה מהשבחה מאסיבית ואבסולוטית של הקרקע שבבעלותו וכך מניב תשואה גבוהה הרבה יותר
- היבטי מיסוי – כאשר אנחנו מדברים על מיסוי אנו רואים כי המיסים המוטלים על הקבלן ו/או על היזם בעסקת קומבינציה הם נמוכים הרבה יותר מהיבטי המיסוי המוטלים על עסקת מקרקעין רגילה. יחד עם עבודה מקצועית לצד תכנון נכון אפשר להוביל להפחתות נוספות אשר הופכות את העסקה כדאית אף יותר.
מה הם האפשרויות?
כאשר אנחנו מדברים על עסקת קומבינציה אנו רואים כי ישנם שני סוגים עיקריים – עסקה על גבי אחוזים ועסקה נטו. החלטנו לרדת מעט לעובי הקורה ולהסביר לכם על שני הסוגים:
- עסקת נטו – עסקה זו היא למעשה עסקה הנעשית על מנת לצמצם ככל האפשר את הסיכונים של בעל הקרקע, בעסקה זו מחליטים מראש כבר על המחיר הסופי אותו יקבל בעל הקרקע. בעסקה זו יקח על עצמו היזם גם את כל תשלומי והיבטי המיסוי הכרוכים כך שמה שישאר לבעל הקרקע הוא ליהנות מן הסכום נטו אותו הם קבעו. לרוב סכום זה יהיה נמוך יותר מעסקה על גבי אחוזים.
- עסקת אחוזים – עסקה זו נחשבת בעיני רבים למודל ברירת המחדל בעולם עסקאות הקומבינציה, בעסקה זו מחליטים בעל הקרקע והיזם ו/או הקבלן על כמות האחוזים להם זכאי בעל הקרקע מתוך יחידות הדיור והנכסים שיבנו. ככל שערך הקרקע יהיה גדול יותר כך גם אחוז הרווח יהיה גבוה הרבה יותר.
