עסקת קומבינציה

מהי עסקת קומבינציה ?

זוהי עסקה בה בעל הקרקע מוכר חלק מהקרקע שבבעלותו לקבלן או לחברת בניה ובתמורה הוא מקבל מהקבלן או מחברת הבניה, שירותי בניה על חלק הקרקע שנותר בבעלותו. הלכה למעשה, בעל הקרקע מוכר את הקרקע בצורה ״רעיונית״ וזאת משום שהוא לא מקבל על החלק שהוא מכר תשלום מיידי במזומן ומנגד, אינו משלם לקבלן עם התקדמות שירותי הבניה.

מה שקורה בפועל הוא שבעל הקרקע מוסר את הקרקע שבבעלותו לקבלן ובתמורה מקבל דירות בנויות או נכסים בנויים, כגון מסחר ומשרדים בפרויקט שיבנה וזאת בהתאם ליעוד המאושר של הקרקע.

כמובן שישנם יעודים שונים לקרקע כגון: מגורים מסחר משרדים ועוד.

כיצד נקבעת התמורה ?

בעסקאות קומבינציה מסכמים בדרך כלל על אחוז מסך הדירות הבנויות או הנכסים הבנויים בפרויקט.

שיעור אחוזי הקומבינציה תלוי במספר גורמים ובהם:

• ייעוד הקרקע: מגורים, מסחר או משרדים
• העיר והשכונה שבה נמצאת הקרקע
• מחיר המכירה של הדירות או הנכסים באזור
• האם יש צורך לבנות חניה תת קרקעית (מייקר עלויות)
• מה גודל הדירות

באזור תל אביב ובגוש דן, בדרך כלל אחוזי הקומבינציה למגורים נעים סביב ה 50% לבעלי הקרקע (במקרה של מסחר ובמקרה של משרדים, פחות מכך)

ב"טבעת השנייה" כגון אזור השרון והשפלה האחוזים נעים בין 40%  ל46%

כמובן שהכל תלוי בעוד מספר פרמטרים.

יתרונות בעסקת קומבינציה לעומת עסקת מזומן

• בעסקת קומבינציה, שווי הנכסים הבנויים שבעל הקרקע עתיד לקבל, בדרך כלל גבוהים בהרבה משווי הקרקע, אם היא תימכר בעסקת מזומן מלאה.
• דבר נוסף מכיוון שבעסקת קומבינציה בעל הקרקע מוכר רק חלק מהמגרש שבבעלותו, אזי מס השבח שהוא אמור לשלם אמור להיות נמוך משמעותית מעסקת מכר מלאה.
• כמו כן, מחירי הנכסים במדינת ישראל בדרך כלל במגמת עליה כך שערך הנכס העתידי אמור להמשיך לעלות (אך כידוע שום דבר לא מובטח והיו גם שנים של ירידות בעבר…)

יתרונות בעסקת מזומן לעומת עסקת קומבינציה

• קבלת התמורה היא מידית תוך כמה חודשים לעומת עסקת קומבינציה שבה מקבלים את הנכס רק לאחר כמה שנים.
• בעסקת מזומן בעל הקרקע יכול לממש את חלקו בלי קשר לשותפים (אם ישנם..) שיש לו במגרש הבניה שהוקצה לו עפ"י תוכנית בנין העיר. וזאת לעומת עסקת קומבינציה שבשביל לממש אותה מול חברת בניה ולבנות את הפרויקט, צריך לאגד את כל בעלי הקרקע אשר להם הוקצו זכויות במגרש הבניה החדש לפי תוכנית בנין העיר. דבר שלעיתים לוקח מספר שנים.
• בעסקת מזומן סיכון ההתקשרות נמוך הרבה יותר מאשר עסקת קומבינציה שהיא ארוכת טווח.

כפי שראינו יש יתרונות לכאן ויתרונות לכאן ואופציה נוספת היא לעשות עסקה משולבת שחלקה עסקת מזומן וחלקה עסקת קומבינציה ובכך לנסות למזער סיכונים תוך הגדלת סיכויים.

כמו כן ישנם שיקולי מיסוי נרחבים בכל אחד מסוגי העסקאות הנ"ל, במקרה זה מומלץ להיוועץ עם יועץ מיסוי מתאים לפני ביצוע העסקה.

דבר נוסף שחשוב לדעת , זה עם מי אתם עומדים לעשות את העסקה ומהם סוגי הביטחונות שתקבלו.

אם אתם רוצים לשמוע על העסקאות שלנו ושנתאים לכם את העסקה המשתלמת ביותר,  צרו איתנו קשר בטלפון 09-7402737  ונמצא עבורכם את העסקה התפורה עליכם.