מכירת קרקע – מה הדברים החשובים שצריך לדעת לפני!
מכירת קרקע – מכירת קרקעות מופשרות אשר מיועדות לבניה בשלל של מרחבים מבוקשים, מאז ומתמיד נחשבו כנכסים מאוד יציבים ובעלי פוטנציאל כלכלי רב. כדי להפיק את מלוא הפוטנציאל דרוש ידע מתחום המשפטים. קניה או מכירת קרקע במדינת ישראל לא מתבצעת באופן ספונטני, אלא בליווי של איש מקצוע אשר מתמחה במקרקעין, אחד כזה שישיג לכם את מירב התשואה מהקרקע. רגע לפני שאתם מוכרים את הקרקע או קונים, ישנם כמה דברים שעליכם לדעת!
מהי מכירת קרקע בעסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא סוג של סחר חליפין בו הבעלים מבצע מכירת קרקע ליזם. למעשה, בעל הקרקע מוכר רק אחוז מסוים מזכויותיו על הקרקע כאשר בתמורה הוא מקבל שירותי בנייה על חלקו שנותר בבעלותו הבלעדית. לבסוף, בתום העסקה בעל השטח יישאר עם כמה יחידות בנויות כמו דירות, משרדים או חנויות אשר הוא יוכל למכור או להשאיר ברשותו. עסקה זו משתלמת עבור בעלי שטחים קטנים כדי להישאר בטווח המיסוי הנמוך. זאת אומרת שבעל הקרקע נשאר עם עד כעשר יחידות בנויות ברשותו. עם זאת, ישנו סיכון כי בעל הקרקע יחשב כבעל עסק קטן, דבר המשפיע על תשלום מס גבוה. זהו תהליך שנחשב כמורכב, מפני שבעל הקרקע תלוי בקבלן וטרם עשיית עסקאות עימו, על בעל השטח לבצע בדיקה מעמיקה על הקבלן, כדי לא להיכנס לבעיות משפטיות וחובות.
מהי קרקע חקלאית שמיועדת למכירה?
קרקע חקלאית היא שטח המיועד לגידולים חקלאיים. עובדה זו משפיעה ישירות על מחירה של הקרקע, כיוון שקרקע חקלאית זולה יותר מאשר קרקע המיועדת לבנייה. עם זאת, רכישת קרקע חקלאית יכולה להיות רווחית יותר ולהניב תשואות ורווחים גבוהים יותר בעתיד. זאת משום שלפעמים קרקעות המיועדות לחקלאות עוברות תהליך הפשרה, אשר נועד בשביל להפוך את אותן הקרקעות החקלאיות לקרקעות שמיועדות לבנייה עתידית. חשוב להבין כי לא כל קרקע חקלאית תעבור הפשרה. גם קרקע שמיועדת להפשרה יכולה להתעכב בכמה וכמה שנים בעקבות חוסר של אישורים מתאים ובעיות שונות נוספות. לכן, מכירת קרקע אולי כדאית אך תמיד עדיף קודם לחקור ולהבין לאן הולכים הדברים.
מה חשוב לבדוק לפני שקונים קרקע?
רכישת קרקע היא אמנם נחשבת זולה אך יכולה לעלות הרבה. כדי להקטין את הסיכון ולהעלות את הרווחים והתשואה, כדאי לשים לב למספר דברים. ראשית, רישום של בעלי הקרקע. מומלץ דבר ראשון, לברר האם הקרקע היא בבעלות פרטית או של המדינה. במידה ומדובר במוכר פרטי עליכם לברר כי בעת מכירת קרקע מטעם המוכר אין חובות קודמים. שנית, רישום של הקרקע בלשכת המקרקעין, תהליך זה יכול לכלול מגבלות הנדסיות, משפטיות ועוד אחרות, דבר היכול לעכב בהפשרת הקרקע. שלישית, כשקונים משהו תמיד כדאי לבקר בקרקע, כדי לראות עבור מה אתם עומדים לשלם ולבצע הערכת שווי. נוסף לכל אלו, צריך לבדוק את התכנון שמיועד לקרקע. כדי למקסם את הרווחים של העסקה, רצוי לרכוש קרקע חקלאית שעוד לא קיבלה אישורי בנייה. שכן לאחר קבלת אישורים מתאימים, מחירה יזנק בשוק. ישנם עוד דברים רבים לדעת ולבדוק, אך התמקדנו בעיקריים ביותר.
מהי מכירת קרקע בעסקת מזומן ולמה כדאי לבצע עסקה שכזו?
מסלול של מכירת קרקע במזומן מיועד עבור מי שיש ברשותו קרקע, אך לא אוהב סיכונים ורוצה לקבל את הרווח הכספי באופן מידי. במסלול זה לא תוכלו לקבל את התשואה הגבוהה ביותר אבל, מסלול זה בטוח יותר מבחינה משפטית. אז נכון, התשואה לא תהיה הכי גבוהה שיש אך בגלל היותו מסלול מאוד בטוח עדיף לבצע את העסקה הזו, לפעמים על פני עסקאות אחרות. היתרון העיקרי של מסלול זה הוא שעוד לפני שמכרתם את השטח שלכם אתם כבר יכולים להעריך כמה תרוויחו עליו. זה מתאפשר באמצעות מספר של בדיקות פשוטות שיכולות גם להקטין את ההחזר שלכם למס הכנסה. קיימות עוד חלופות טובות לבעלי שטחים ולבעלי מגרשים, כמו עסקת קומבינציה, עסקת קומבינציה אשר מיועדת למגורים, עסקת תמורות וההליך היותר מורכב, להפוך ליזם. חברתנו מחפשת לרכוש קרקעות במזומן במתחם.